Privatverkauf ohne Makler

IMMOBILIEN-VERKAUF

EINE KLEINIGKEIT, DIE JEDER KANN?

Sicherlich gehen Ihnen verschiedene Fragen durch den Kopf:

  • Wie gehe ich am besten an die Sache ran?
  • Wie bringe ich die Immobilie an den Mann?
  • Was ist meine Immobilie überhaupt derzeit wert?
  • Wie viel Verhandlungsspielraum muss ich vorher einrechnen?
  • Was ist, wenn meine Immobilie sich nicht verkauft?
  • Wie lange vorher fang ich an?
  • Erst neu kaufen oder erst die alte Immobilie verkaufen?

Kein Verkäufer verkauft einfach so. Hinter einem Immobilienverkauf stecken immer wichtige, manchmal auch dringende Gründe. Unabhängig davon, ob eine Immobilie aus Altersgründen, aus gesundheitlichen, familiären, beruflichen oder Geldgründen zum Verkauf steht, es geht hierbei immer um sehr viel Geld – Ihr Geld!

Wie gehe ich vor?

Der Verkauf einer Immobilie lässt sich in verschiedene Phasen unterteilen. Jede dieser Phasen muss sorgfältig vorbereitet und durchgeführt werden. Fehler gilt es zu vermeiden, da diese oft zu hohen wirtschaftlichen Verlusten führen – häufig im Bereich einiger zehntausend Euro – oder darin, dass eine Immobilie über Monate oder sogar Jahre überhaupt nicht verkauft werden kann.

Phase 1

Ermittlung eines marktfähigen Kaufpreises

In dieser Phase steckt der wichtigste Schlüssel zum Erfolg und oft die Grundlage zum Misserfolg. Jeder Verkäufer möchte den bestmöglichen Kaufpreis erzielen – das ist menschlich und legitim. Doch ist die Festlegung des Angebotspreises ein Faktor, der, mit Blick auf die heutige Vergleichbarkeit von Immobilien, keinen Spielraum für Wunschpreise zulässt. Im Gegenteil! Es wird Ihren Verkauf erschweren, deutlich verlängern und Sie in der Summe persönlich demotivieren.

 

Mögliche Interessenten verfolgen die Tageszeitungen und die Internetangebote ganz genau. Die wegen „Nichtverkauf“ stattfindende Preisreduzierung wird früher oder später kommen und wirkt auf Interessierte bestätigend. Außerdem hegt es den Verdacht, dass ein Eigentümer nun verkaufen muss, die Immobilie einen Makel hat oder hier doch einiges unseriös abläuft. In einer durch eine Preisreduzierung entstehenden Verhandlungsphase wird ein Interessent diesen Umstand der Preisreduzierung mit noch wesentlich schlechteren Preisangeboten ausnutzen.

Unsere Empfehlung: Erkundigen Sie sich in der Tageszeitung, im Internet, bei der jeweiligen Stadt/Gemeinde oder holen Sie sich Auskunft bei Maklern und Sachverständigen. Es ist notwendig, viele Auskünfte und Informationen zu sammeln, um den richtigen Angebotspreis zu ermitteln.

Phase 2

Bereiten Sie Ihre Immobilie vor

Haben Sie schon mal ein Auto verkauft? Dann haben Sie es sicherlich vorher gewaschen, gereinigt und evtl. sogar einem professionellen Car Cleaner überlassen. Sie würden niemals ein ungereinigtes Fahrzeug kaufen. Dies ist leider beim Immobilienverkauf meist nicht der Fall!! Viele scheuen die Kosten für Tapete, Maler oder sonstige Reparaturen, die angefallen sind. Bei Eigennutzern ist ein Immobilienkauf eine rein emotionale Angelegenheit. Alle Sinne sind bei einer Besichtigung eingeschaltet. Selbst Nase und Ohren spielen eine wesentlich höhere Rolle als von Vielen vermutet. Sind wir ehrlich, wenn es nicht gut riecht oder unordentlich aussieht, schließen wir doch bewusst oder unbewusst auf die Qualität der Immobilie, auf eine eventuelle Renovierungsleistung, oder stellen die Aussagen des Eigentümers in Frage. Auch der Presslufthammer in der Nachbarschaft lässt sich mit ein wenig Hintergrundmusik doch deutlich besser ertragen.

Unsere Empfehlung: Richten Sie Ihre Immobilie so her, wie Sie es sich auch wünschen würden, wenn Sie Interessent wären. Stellen Sie Gerüche ab, lüften Sie, schaffen Sie eine angenehme Atmosphäre. Die paar Euro für Renovierungskosten – im Verhältnis zum Kaufpreis – sollten Sie unbedingt investieren. Es wird sich für Sie immer lohnen!

Phase 3

Immobilie anbieten aber wie?

„…ja dann schalte ich Anzeigen in der Zeitung und im Internet.“ Hunderte Fließtextanzeigen in den Tageszeitungen und 1,2 Millionen Angebote im Internet! Sicherlich ein Weg, der unter anderem auch vom Makler gegangen wird. Allerdings nur einer von vielen Pfeilen, die Sie verschießen müssen. Eine Immobilie muss aber vielschichtig angeboten werden. Es ist unabdingbar, dass verschiedene Zielgruppenansprachen erfolgen, was bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie häufig in ein anderes Licht rücken müssen.

Unsere Empfehlung: Emotion! Warum haben Sie damals gekauft? Was ist das Schöne an Ihrer Immobilie? Warum dieser Grundriss – warum diese Lage? Erstellen Sie ein Farbexposé mit Texten, aufgearbeiteten Grundrissen und Lageplänen. Machen Sie Fotos an schönen Tagen und setzen Sie Ihre Immobilie ins beste Licht.

Phase 4

Besichtigungen

Wo fange ich an, wo höre ich auf? Wer geht mit, wer redet? Einer der häufigsten Fehler ist, dass man mit der Besichtigung im Keller endet. Ölgeruch, dunkel, Spinnen, nicht aufgeräumt,…
Diesen Eindruck nimmt der Interessent nun als letztes mit nach Hause um dort alleine zu entscheiden.

Unsere Empfehlung: Zeigen Sie Ihr Haus, verkaufen Sie es ihm nicht. Oft ist eine Besichtigung ein Lebenslauf des Eigentümers. Leider interessiert das den Kunden meist nicht und er fragt sich nur noch wie er aus dieser Besichtigung schnellstens wieder rauskommt. Kein Kunde wird Ihnen hier und jetzt eine Zusage geben, und wenn es einmal passiert, können Sie das getrost gleich wieder vergessen. Zu Hause wird er es besprechen und dann im besten Falle eine Zweitbesichtigung zusammen mit den eigenen „Experten“ vereinbaren.

Phase 5

Verkaufs-Verhandlungen

Nur wenn Sie bislang alles richtig gemacht haben, kommt nun der schönste Teil, aber gleichzeitig auch die Königsdisziplin. Es wird Ernst. Es geht um Geld, nämlich um Ihr Geld. In den letzten Jahren hat sich hier eine Mentalität durchgesetzt, die selbst erfahrene Makler an die Grenzen des guten Geschmacks bringt. Können Sie gut verhandeln? War das nun das letzte Angebot des Käufers? Geht da noch was oder springt er dann ab? Das Angebot ist unverschämt – oder bin ich auf dem falschen Dampfer? Ist da die Küche dabei? Was ist mit den Gartengeräten? Fragen über Fragen! Handeln Sie jeden Tag um viel Geld? Vielleicht sollte gerade Ihre eigene Immobilie nicht das Übungsobjekt sein – hier sind schnell einige tausend Euro verschenkt.

Unsere Empfehlung: Üben Sie diese Situation mit Ihrem Partner/Bekannten. Denken Sie daran, dass Ihre Interessenten die unterschiedlichsten Charakterzüge haben und bei derartigen Geschäften diese Eigenschaften voll zur Geltung kommen. Alle Gespräche vorher waren da nur nettes Vorgeplänkel. Sie sollten sich also auf den frechen, zaghaften, unverschämten oder seriösen Verhandlungspartner einstellen.

Phase 6

Verträge

Ihr Notariat wird Sie in allen juristischen Dingen gründlich und gut beraten. Wer berät Sie aber bezüglich der wirtschaftlichen Inhalte Ihres Vertrages? Wann wird bezahlt? Wer übernimmt die Zinsen bis dahin? Macht eine Anzahlung Sinn? Sollen kleine Mängel des Objektes im Vertrag stehen? Sollen bewegliche Güter im Kaufvertrag aufgeführt werden? Wie ist das mit dem Öl im Tank? Ab wann kann der Käufer die Schlüssel haben? Wer kümmert sich um den Finanzierungsnachweis bzw. hat jemand die Bonität geprüft?

Unsere Empfehlung: Besprechen Sie diese Dinge nicht beim Notar, sondern im Vorfeld offen und gründlich. Es sind sehr schlechte Vorraussetzungen, wenn Sie sich beim Notar um Holz, Öl, oder um einen Badezimmerschrank streiten. Da der Notartermin für beide Parteien ein sehr emotionaler Moment ist, sollten Sie dies vorher unbedingt geklärt haben.

Phase 7

Übergabe der Immobilie

Der Verkauf einer Immobilie ist ein äußerst komplexes, sehr vielseitiges Thema. Es gibt hierbei Fehler, die sehr schnell zu erheblichen, finanziellen Verlusten führen können. Es gilt hier sorgfältig abzuwägen, ob der Verkauf selbst versucht oder von Anfang an ein Fachmann beauftragt werden soll. Wenn Sie sich mit der Anleitung gut zurechtfinden, Zeit haben, und Ihr Verhandlungsgeschick sehr ausgeprägt ist, dann ist es sicherlich sinnvoll den Verkauf selbst anzugehen.

 

Sollten Sie an verschiedenen Stellen unserer Beschreibung nicht ganz sicher sein, sollten Sie unbedingt einen seriösen Makler mit Referenzen einschalten. Allerdings immer nur im schriftlichen Alleinauftrag – was bedeutet, dass Sie nur einem Maklerunternehmen Ihr Vertrauen schenken.

Unsere Empfehlung: Rufen Sie uns einfach an. Wir beraten Sie gerne und kümmern uns um alle Details.

Wüstenrot Immobilien / Thomas Sinn & Kollegen
Thomas Sinn
Lohtorstraße 13
74072 Heilbronn

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Thomas Sinn
Dipl. Sachverständiger (DIA) für bebaute und unbebaute Grundstücke
Mieten und Pachten
Bankfachwirt
Immobilien-Verkaufsleiter Heilbronn