EINSCHÄTZUNG DES IMMOBILIENMARKTES

Allgemein

„Die Kaufpreise sind weiterhin unter Druck“

Die Party mit ständig steigenden Kaufpreisen ist nach 12 Jahren vorbei!

Die verschiedenen Krisen und die dadurch entstandene Inflation haben die Finanzierungszinsen für Immobilienkäufer max. in die Höhe getrieben. Hinzu kommt die politische Notwendigkeit, mit Blick auf den Klimawandel, den CO2 Ausstoß im Gebäudesektor deutlich abzusenken. Politisch übermotivierte Ideen im Bereich energetische Sanierung sorgen für viele Unsicherheiten am Markt. Gleichzeitig steigen die Baukosten sowie die Handwerkerleistungen. All dies sind die Gründe für eine pulverisierte Immobiliennachfrage was wiederum zu deutlich absinkenden Kaufpreisen geführt hat.

Käufer von Baugrundstücken in Neubaugebieten müssen Ihre Grundstücke an die Kommunen zurückgeben, da Sie die Baukosten nicht mehr finanziert bekommen, Fertighaushersteller zahlen Prämien an Ihre Kunden, wenn Sie die Bauverträge aufkündigen. Gleichzeitig hat die Bauwirtschaft Ihre Neubauprojekte gestoppt und Ihre Planungen erst einmal in die Schublade gelegt. Dies alles unter dem Aspekt, dass wir in Deutschland wohl über 500.000 an neuen Wohnungen pro Jahr benötigen um den Bedarf an Wohnraum überhaupt zu decken – eine groteske Situation!

„Gekauft wird dann, wenn die Preise stimmen – ansonsten nicht!“

Aus den genannten Gründen konnte sich selbst die Topregion Heilbronn nicht von den Preiszurücksetzungen entkoppeln.

Die Kaufpreise haben sich im Schnitt zwischen 20-30 % zum Niveau 2020 in allen Assetklassen abgesenkt. In Summe kann man im Marktverhalten folgendes festhalten,

• je umfangreicher die energetische Sanierung bei einer Immobilie ansteht, desto höher sind die Preisabschläge.
• je besser die Wohnlage umso geringer die Preisabschläge, je schlechter umso höher.

So erleben wir bei Immobilien in eher unterdurchschnittlichen Lagen und einem extremen Sanierungsbedarf Abschläge von bis zu 40 %.

Dies ist für Eigentümer, mit Blick auf das zurückliegende Preisniveau natürlich äußerst bitter und nicht für alle sofort zu akzeptieren, allerdings wohl auch ein normaler Prozess nach der steilen Entwicklung der letzten 12 Jahre.

Für alle Eigentümer die die Immobilien erstellt bzw. bereits seit Jahrzehnten besitzen, sicherlich verkraftbar, da Sie trotz der heutigen, aktuellen Widrigkeiten zu den absoluten „Immobiliengewinnern“ der letzten Jahre gehören. Dies sollte man bei allem hadern nicht vergessen.

Die heutige Marktlage hat sich auf niedrigerem Niveau stabilisiert. Gekauft wird dann wenn die Preise stimmen. Oft bestimmt mittlerweile der Käufer oder indirekt auch die finanzierende Bank den Kaufpreis. Es bleibt abzuwarten inwieweit die Rezession nun die Überhand gewinnt und ob wir weiter die Inflation absenken können. Aktuell gehen wir von nur noch leicht sinkenden Preisen aus und sehen eher eine konsolidierte Entwicklung.
Wie sehen wir mittel- bis langfristig die Lage auf dem Heilbronner Immobilienmarkt?
Mit Blick auf die anhaltend dynamische Entwicklung in Heilbronn, bedingt durch die Unterstützung des Mäzens Herrn Dieter Schwarz sowie der sicherlich starken wirtschaftlichen Ausgangslage, sehen wir Heilbronn – auch unter Berücksichtigung des neuen KI Standortes – weiterhin als Schwungrad in Baden Württemberg, wahrscheinlich sogar als einen der dynamischsten Orte in ganz Deutschland.

Frei nach dem Motto „dort wo Geld verdient wird, wird es auch ausgegeben“ sehen wir mittelfristig und vor allem langfristig steigende Preise auf dem Heilbronner Immobilienmarkt.

Heilbronn – Weit vor Stuttgart

Nach Baden-Baden ist Heilbronn die Stadt mit dem höchsten Kaufkraftindex in Baden-Württemberg. Sogar weit vor Stuttgart. Dazu kommt eine anhaltende Landflucht der Generationen „Best Ager und Silver Surfer“. Immer häufiger zieht es so die Generation 50 plus, aus dem gemütlichen Einfamilienhaus aus ländlichen Gebieten in barrierefreie, geschmackvolle Neubauwohnungen mit Komfort.

Dieser Trend wird auch in Zukunft trotz der bestehenden Krisen weitergehen. Da die bebaubaren Flächen in Heilbronn begrenzt sind, ist hier weiterhin mit Druck auf Neubauwohnungen und entsprechend guten Bestandsimmobilien perspektivisch zu rechnen. Diese Nachfrage wird sich wahrscheinlich erst mit der Fertigstellung im zweiten oder dritten Bauabschnitt des neuen Stadtteils Neckarbogen etwas entschärfen.

Heilbronn bietet eine hohe Lebens- und Freizeitqualität, ist kinderfreundlich (keine Kindergartengebühren) und hat im Vergleich immer noch ein akzeptables Miet- und Preisniveau.

Landkreis / Umland

„Im Umland sieht es differenzierter aus“

Die Gemeinden mit Stadtbahnanschluss im Heilbronner Umland oder Ortschaften mit guten Autobahnanschlüssen befinden sich auf Wachstumskurs. Gemeinden ohne gute Infrastruktur haben es da oft erheblich schwerer. Meist ist der Internetanschluss durch fehlende Breitbandkabel langsam oder die Nahversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs ist nur unzureichend. Die medizinische Versorgung ist lückenhaft oder fehlt ganz und das Sicherheitsempfinden durch zentralisierte Polizeistationen lassen kleinere Ortschaften in den Immobilienpreisen eher absinken.

Diese Entwicklungen werden in Zukunft wohl noch weiter zunehmen. Offen bleibt, ob es einzelnen Gemeinden gelingt beispielsweise mit Glasfaserleitungen die nun wachsende Zahl von Berufstätigen, Schülern und anderen Personen im Homeoffice durch dieses Angebot in ihre ländlichen Ortschaften zu locken. Für die deutlich günstigeren Grundstückspreise auf dem Land würden Arbeitnehmer auch eine längere Fahrt ins Büro – von ein bis zwei Mal pro Woche – sicherlich gerne auf sich nehmen.