PRIVATVERKAUF OHNE MAKLER

Immobilienverkauf  – Eine Kleinigkeit, die jeder kann?

Um die Maklerprovision einzusparen und den Verkaufsprozess selbstständig zu steuern, überlegen häufig viele Eigentümer, ihre Immobilie ohne die Unterstützung eines Immobilienmaklers zu verkaufen. Völlig nachvollziehbar: Eigentümer übernehmen dann die gesamten Verpflichtungen sowie Verantwortungen eigenständig und sparen dabei die Maklerprovision. ABER: Der Immobilienverkauf ist eine sehr komplizierte Angelegenheit, bei welcher es Einiges zu beachten gibt. Wir zeigen Ihnen, was Sie beim Verkauf einer Immobilie nicht außer Acht lassen dürfen.

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, stellen Sie sich sicherlich auch folgende Fragen:

  • Welche einzelnen Schritte muss ich planen?
  • Wie kann ich meine Immobilie bestmöglich vermarkten?
  • Was ist meine Immobilie überhaupt derzeit wert?
  • Wie viel Verhandlungsspielraum muss ich vorher einrechnen?
  • Was ist, wenn sich meine Immobilie nicht verkaufen lässt?
  • Wie weit im Vorfeld sollte ich mit dem Verkaufsprozess beginnen?
  • Ist es klüger erst eine neue Immobilie zu kaufen oder erst die alte Immobilie zu verkaufen?
  • Und, und, und…?

Kein Eigentümer verkauft seine Immobilie ohne wichtige Gründe. Hinter jedem Immobilienverkauf stecken stets entscheidende, manchmal auch dringende Ursachen. Unabhängig davon, ob eine Immobilie aus Altersgründen, aus gesundheitlichen, familiären, beruflichen oder finanziellen Gründen zum Verkauf steht, es geht hierbei immer um sehr viel Geld – Ihr Geld!

Wie gehe ich vor? – Schritte zum Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist ein mehrstufiger Prozess, der sorgfältige Planung und Kenntnis des Marktes erfordert. Zunächst sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Eine professionelle Immobilienbewertung gibt Ihnen einen realistischen Verkaufspreis. Anschließend bereiten Sie Ihre Immobilie für den Markt vor. Kleinere Reparaturen und eine ansprechende Präsentation können den Wert steigern. Nun folgt die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés mit hochwertigen Fotos und detaillierten Informationen.

 

Die Vermarktung Ihrer Immobilie über verschiedene Kanäle, wie Online-Plattformen und lokale Medien, erhöht die Sichtbarkeit. Besichtigungstermine sind der nächste Schritt, um potenzielle Käufer zu überzeugen. Nach der Auswahl eines Käufers folgen Preisverhandlungen. Ist ein Preis vereinbart, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Abschließend erfolgt die Übergabe der Immobilie.

Die Preisermittlung: Einen realistischen Marktpreis finden

In diesem Schritt 1 steckt der wichtigste Schlüssel zum Erfolg und oft die Grundlage zum Misserfolg.

 

Jeder Verkäufer möchte den bestmöglichen Kaufpreis erzielen – das ist völlig nachvollziehbar. Doch ist die Festlegung des Angebotspreises ein Faktor, der – mit Blick auf die heutige Vergleichbarkeit von Immobilien – keinen Spielraum für Wunschpreise zulässt. Im Gegenteil! Ein falscher Ansatz wird Ihren Verkauf erschweren, deutlich verlängern und Sie alles in Allem schlussendlich persönlich demotivieren. Neben der Lage einer Immobilie und deren Ausstattung spielen natürlich auch viele weitere Faktoren eine wichtige Rolle bei der Immobilienwertermittlung.

 

Mögliche Interessenten verfolgen die Tageszeitungen und die Internetangebote ganz genau. Eine wegen „Nichtverkauf“ stattfindende Preisreduzierung wird früher oder später kommen und wirkt auf Interessenten bestätigend. Außerdem hegt es den Verdacht, dass ein Eigentümer nun verkaufen muss, die Immobilie einen Makel hat oder hier doch Einiges unseriös abläuft. In einer durch eine Preisreduzierung entstehenden Verhandlungsphase wird ein Interessent diesen Umstand Ihrer Preisreduzierung mit noch wesentlich schlechteren Preisangeboten ausnutzen.

 

In diesem teilweise verrückten Marktumfeld ist heute natürlich auch das Gegenteil möglich. Ihr angesetzter Kaufpreis ist unter Umständen zu niedrig angesetzt und es geht in einen Bieterwettbewerb mit mehreren Kaufinteressenten.

Der erste Eindruck: Bereiten Sie Ihre Immobilie richtig vor

Haben Sie schon mal ein Auto verkauft? Dann haben Sie es sicherlich vorher gewaschen, gereinigt und es evtl. sogar einem professionellen Car Cleaner überlassen. Sie würden selbst auch niemals ein ungereinigtes Fahrzeug kaufen.

 

Viele Eigentümer scheuen die Kosten für wichtige Schönheitsreparaturen. Dabei sind alle Sinne der Interessenten bei einer Besichtigung eingeschaltet. Bei Interessenten die die Immobilie selbst nutzen möchten ist der Immobilienkauf eine rein emotionale Angelegenheit. Selbst Nase und Ohren spielen eine wesentlich höhere Rolle als von Vielen vermutet. Sind wir ehrlich, wenn es nicht gut riecht oder unordentlich aussieht, schließen wir doch bewusst oder unbewusst auf die Qualität der Immobilie, auf eine eventuelle Renovierungsleistung, oder stellen die Aussagen des Eigentümers in Frage.

 

Für den ersten Eindruck gibt es also keine zweite Chance, daher ist die richtige Vorbereitung des Verkaufsobjektes genauso wichtig wie die Wahl des Maklers. Egal wie hoch der Wert einer Immobilie ist, in einem ungepflegten Zustand lassen sich selbst Luxus-Objekte nicht so einfach verkaufen. Daher ist es essentiell rechtzeitig nötige Ausbesserungen durchzuführen sowie kleinere Schönheitsmängel auszubessern.

Verkaufsvorbereitung: Notwendige Unterlagen Immobilienverkauf?

 

Die sorgfältige Vorbereitung des Immobilienverkaufs ist entscheidend für einen erfolgreichen und transparenten Prozess. Zentral dabei ist das Zusammenstellen aller relevanten Unterlagen. Ein unverzichtbares Dokument ist der Grundbuchauszug, der die aktuellen Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen der Immobilie aufzeigt. Dieser Auszug ist ein offizieller Beleg für Ihr Eigentum und klärt, ob Grundschulden oder andere Rechte Dritter bestehen.

 

Zusätzlich sind Baupläne und Genehmigungen für Umbauten oder Erweiterungen wichtig. Diese dokumentieren die rechtliche Konformität aller baulichen Veränderungen und geben potenziellen Käufern Sicherheit über die Struktur und Beschaffenheit der Immobilie.

 

Für Eigentumswohnungen sind zudem die Betriebskostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen relevant. Sie geben Aufschluss über die Nebenkosten, Verwaltungsentscheidungen und anstehende Instandhaltungsmaßnahmen. Diese Informationen sind für Käufer wichtig, um die laufenden Kosten und den Zustand der Wohnanlage einzuschätzen.

 

Ein weiteres essentielles Dokument ist der Energieausweis. Dieser gibt Auskunft über die Energieeffizienz und den Energieverbrauch der Immobilie.

Verkaufsvorbereitung: Wofür wird der Energieausweis benötigt?

 

Der Energieausweis ist ein wesentliches Dokument beim Immobilienverkauf, das gesetzlich vorgeschrieben ist. Er bietet eine detaillierte Übersicht über die Energieeffizienz einer Immobilie.

 

Dies umfasst Informationen über den Energieverbrauch, die Art der Heizung und die Wärmedämmung des Gebäudes. Für potenzielle Käufer ist der Energieausweis von großer Bedeutung, da er Aufschluss über die zu erwartenden Heiz- und Energiekosten gibt. Dieser Aspekt kann entscheidend für die Kaufentscheidung sein, da er direkte Auswirkungen auf die zukünftigen Nebenkosten der Immobilie hat.

Unsere Empfehlung: Präsentieren Sie Ihre Immobilie optimal, um so potentielle Käufer anzusprechen. Hier kommt es auf ein gepflegtes Aussehen von außen und innen an. Denken Sie auch an das Grundstück. Ein ordentlicher Gesamteindruck eines Hauses oder einer Wohnung gibt dem Kaufinteressenten nicht nur ein besseres Gefühl, sondern erzielt auch oftmals höhere Preise.

Die Vermarktung: Setzen Sie Ihre Immobilie in Szene

Viele Eigentümer haben die Vorstellung, dass sich durch eine Anzeige im Internet das Haus oder die Wohnung im Handumdrehen verkaufen lassen. Sicherlich ist dies ein Weg, der unter anderem, auch von einem Makler gegangen wird. Es kursieren allerdings hunderte Fließtextanzeigen in den Tageszeitungen und 1,2 Millionen Angebote im Internet! Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, sollten Sie vielschichtig arbeiten und sowohl die on- als auch offline Möglichkeiten nutzen.

 

Gemäß dem Sprichwort „Viele Wege führen nach Rom“, ist es unabdingbar, dass verschiedene Zielgruppenansprachen erfolgen, was bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie häufig in ein anderes Licht rücken müssen und auf verschiedenen Ebenen agieren sollten. Denken Sie immer daran, moderne Vermarktungswege ermöglichen es Käufern, sich ein besseres Bild vom Verkaufsobjekt zu machen. Im Gegenzug schützen sie auch gleichzeitig vor „Besichtigungstourismus“.

Unsere Empfehlung: Zeigen Sie Emotionen! Warum haben Sie damals Ihr Haus oder Ihre Wohnung gekauft? Was hat Sie zum Kauf bewegt? Was ist das Schönste an Ihrer Immobilie? Warum wurde dieser Grundriss gewählt? Was zeichnet die Lage besonders aus? Erstellen Sie ein Farbexposé mit Texten, aufgearbeiteten Grundrissen und Lageplänen. Machen Sie Fotos an schönen Tagen und setzen Sie Ihre Immobilie ins beste Licht. Mit ansprechendem Anschauungsmaterial lässt sich eine Immobilie immer leichter verkaufen und fördert die Vorstellungskraft der Kaufinteressenten. Zudem sind höhere Preise dadurch wahrscheinlicher.

Die Besichtigungen: Das Auge kauft mit

Die Besichtigung ist wohl der wichtigste Termin bei einem Immobilienverkauf. Hier achtet der Interessent auf wirklich Alles!

 

Machen Sie sich Gedanken über den Ablauf der Besichtigung. Einige Interessenten wünschen sich einen „Rundgang“, andere möchten die Immobilie selbst entdecken. Arbeiten Sie mit der Vorstellungskraft der Käufer und präsentieren Sie schöne Räume und gepflegte Grundstücke. Wichtig ist es die relevanten Eckdaten zu kennen, die Vorteile hervorzuheben (Verkehrsanbindung, Schulen und Kindergärten in der Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten usw.) und auf Fragen vorbereitet zu sein. Verschweigen Sie aber auch keine Mängel.

Unsere Empfehlung: Präsentieren Sie Ihr Haus oder die Wohnung optimal, verkaufen Sie nicht einfach nur. Achten Sie auf Sauberkeit und Ordnung sowie eine angenehme Atmosphäre. Vergessen Sie den Außenbereich nicht. Kein Kunde wird Ihnen an Ort und Stelle eine Zusage geben. Häufig wünschen sich Kaufinteressenten einen weiteren Besichtigungstermin, um das Objekt zusammen mit einem eigenen „Experten“ zu begutachten. Eine gute Vorbereitung kann die Kaufentscheidung positiv beeinflussen.

Die Verkaufsverhandlungen: Nach der Pflicht kommt die Kür

Wenn Sie bislang alles richtiggemacht haben, stehen Sie nun vor der Königsdisziplin beim Immobilienverkauf. Es wird Ernst. Es geht um Geld, nämlich um Ihr Geld.

 

Wenn Sie beim Verkauf Ihres Objektes mit Preisverhandlungen rechnen müssen, sollten Sie sich vorab eine angemessene Strategie und die richtigen Argumente überlegen. Eine kluge Verhandlung und das Fingerspitzengefühl entscheidet über den Verkaufserfolg. Überlegen Sie sich, wie viel Spielraum Sie gewähren und was zusätzlich verkauft wird (Gartenhäuschen, Einbauküche usw.). Nicht jeder Kaufinteressent ist gleich, daher ist es umso bedeutender, wie gut Sie auf Menschen zugehen können.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich bei Verhandlungen nicht aus der Ruhe und unter Zeitdruck bringen oder auch verunsichern. Üben Sie Verhandlungsgespräche im Vorhinein. Ein kompetenter Makler bringt durch seine Routine und sein Hintergrundwissen viele Vorteile beim Immobilienverkauf und leitet das Verkaufsgespräch zum Erfolg. Lassen Sie sich daher gut beraten.

Die Verträge: Kein Immobilienverkauf ohne Vertrag

In Deutschland müssen alle Immobilienverkäufe durch einen Notar beurkundet werden. Mündliche Vereinbarungen sind nicht rechtskräftig. Nur mit einem notariellen Kaufvertrag ist das Geschäft wirksam. Häufig wird auch empfohlen, einen Vorvertrag zu erstellen, um beiden Parteien Sicherheit zu bieten.

 

Bevor der Termin beim Notar vereinbart wird, ist es erforderlich, alle vertrags- sowie kaufrelevanten Details zu klären. Ihr Notariat wird Sie in allen juristischen Dingen gründlich und gut beraten. Doch wer berät Sie aber bezüglich der wirtschaftlichen Inhalte Ihres Vertrages? Wer übermittelt die erforderlichen Unterlagen an den Notar zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfs? Wann wird bezahlt? Wer übernimmt die Zinsen bis dahin? Macht eine Anzahlung Sinn? Sollen kleine Mängel des Objektes im Vertrag aufgeführt werden? Sollen bewegliche Güter im Kaufvertrag genannt werden? Ab wann kann der Käufer die Schlüssel haben? Wer kümmert sich um den Finanzierungsnachweis bzw. hat jemand die Bonität geprüft?

Unsere Empfehlung: Besprechen Sie diese Einzelheiten nicht erst beim Notar, sondern im Vorfeld offen und gründlich. Es sind sehr schlechte Voraussetzungen, während des Notartermins Diskussionen wegen möglicher Unklarheiten zu führen. Da der Notartermin für beide Parteien ein sehr emotionaler und wichtiger Moment ist, sollten Sie alle Angelegenheiten vorher unbedingt umfänglich geregelt haben.

Die Übergabe: Beugen Sie Unstimmigkeiten vor

Bis eine Immobilie in den Besitz eines neuen Eigentümers übergeht, vergehen oft einige Wochen. Trotzdem sollten Sie auch am Ende alles ordnungsgemäß abschließen, um Unstimmigkeiten oder sogar Gerichtsverfahren vorzubeugen.

 

Die Übergabe einer Wohnung oder eines Hauses sollte daher in einem schriftlichen Übergabeprotokoll festgehalten werden, welches von beiden Parteien unterschrieben wird. Möglicherweise sollten Käufer und Verkäufer Zeugen haben, die das Protokoll ebenfalls unterschreiben. Vergessen Sie nicht, die Zählerstände und Mängel zu notieren.

Unsere Empfehlung: Verfassen Sie ein sorgfältiges Übergabeprotokoll und notieren Sie alles Nötige. Denken Sie an die Zählerstände. Gehen Sie mit dem neuen Eigentümer alle Räume sowie das Grundstück durch und klären Sie mögliche Fragen. Um Meinungsverschiedenheiten nach der Übergabe zu vermeiden, sollte alles schriftlich festgehalten werden.

Der Verkauf einer Immobilie ist ein äußerst komplexes und sehr vielseitiges Thema. Fehler können sehr schnell zu erheblichen, finanziellen Verlusten führen. Jeder Eigentümer, der vor dem Verkauf seiner Immobilie steht, stellt sich die Frage „Sollte ich selbst verkaufen oder einen Immobilienmakler beauftragen?“. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht und keiner kann Ihnen diese Entscheidung abnehmen. Es gilt hier sorgfältig abzuwägen, was von Beginn an am sinnvollsten ist.

 

Sofern Ihnen die sieben Schritte des Immobilienverkaufs leichtfallen und Sie keine Angst vor Risiken und Fehlern oder finanziellen Auswirkungen haben, nehmen Sie die Verantwortung in die Hand und verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbstständig.

 

Wenn Sie vor Gefahren bewahrt werden möchten sowie Ärger, Zeitaufwand und Arbeit vermeiden wollen, beauftragen Sie einen Immobilienmakler im Alleinauftrag. Ein Makler steht Ihnen während des gesamten Verkaufsprozesses mit seiner Erfahrung und seinem Fachwissen zur Seite. Sein Ziel ist es, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

 

Profitieren Sie von unserer Expertise, damit Ihr Verkaufsvorhaben einen erfolgreichen Verkaufsabschluss findet. Kontaktieren Sie uns. Der Immobilienverkauf ist unser Spezialgebiet.

Kosten beim Immobilienverkauf

 

Beim Verkauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an, die Sie als Verkäufer berücksichtigen sollten. Dazu zählen die Maklerprovision, falls Sie einen Immobilienmakler beauftragen, welche je nach Vereinbarung und Region variiert. Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags sind ebenfalls zu beachten.

 

Diese basieren auf dem Verkaufspreis und liegen üblicherweise zwischen 1% und 1,5%. Eventuell anfallende Kosten für die Erstellung eines aktuellen Energieausweises und für notwendige Dokumente wie Grundbuchauszüge sind ebenfalls einzuplanen. Zusätzlich können Kosten für kleinere Renovierungen oder Reparaturen entstehen, um die Immobilie verkaufsbereit zu machen.

Steuerliche Auswirkungen Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf sind verschiedene steuerliche Aspekte zu beachten, die erheblichen Einfluss auf den finanziellen Ausgang des Verkaufs haben können. Ein zentraler Punkt ist die Spekulationssteuer. Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, fällt auf den erzielten Gewinn Einkommenssteuer an. Eine Ausnahme bildet die Regelung, dass Gewinne aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie steuerfrei sind, sofern Sie diese im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren bewohnt haben.

 

Ein weiterer wichtiger Aspekt sind Abschreibungen. Wenn Sie in Ihre Immobilie investiert haben, etwa durch Renovierungen oder Modernisierungen, können diese Kosten unter bestimmten Umständen steuerlich geltend gemacht werden. Dies kann den zu versteuernden Gewinn reduzieren. Es ist wichtig, alle Belege und Rechnungen aufzubewahren, um diese Ausgaben bei der Steuererklärung nachweisen zu können.

 

Zusammenfassend ist es entscheidend, sich über die steuerlichen Implikationen eines Immobilienverkaufs im Klaren zu sein und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden und mögliche Vorteile optimal zu nutzen.

Das sollten Sie beachten: Häufige Fehler beim Hausverkauf vermeiden

 

Beim Hausverkauf lauern zahlreiche Fallstricke. Nachfolgend geben wir einen Überblick über häufige Fehler, die man stets im Hinterkopf  behalten sollte:

 

  1. Falscher Angebotspreis: Ein zu hoher oder zu niedriger Preis kann den Verkauf negativ beeinflussen. Eine korrekte Immobilienbewertung ist daher entscheidend.

 

  1. Mängel bei der Immobilienbeschreibung und Verschweigen von Mängeln: Eine ungenaue oder irreführende Beschreibung kann zu Missverständnissen führen und den Verkaufsprozess stören. Wesentliche Mängel müssen offen kommuniziert werden, um spätere Haftungsfolgen zu vermeiden.

 

  1. Unzureichende Unterlagen und falsche Wohnflächenangaben: Vollständige und aussagekräftige Unterlagen sind für einen transparenten Verkaufsprozess unerlässlich. Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist für die Preisfindung und den rechtssicheren Verkauf wichtig.

 

  1. Fehlerhafte Preisverhandlungen: Ein zu schnelles Nachgeben oder eine zu starre Haltung kann den Verkaufserfolg beeinträchtigen.

 

  1. Fehlende Bonitätsprüfung der Käufer: Vor Vertragsabschluss sollte die Zahlungsfähigkeit des Käufers überprüft werden.

 

  1. Ungeprüfter Kaufvertrag: Der Vertrag sollte die Interessen beider Parteien ausgewogen berücksichtigen und rechtlich korrekt sein.

 

  1. Überschätzung der eigenen Fähigkeiten und Unterschätzung des Zeitaufwands: Eine realistische Einschätzung der eigenen Kompetenzen und gegebenenfalls die Hinzuziehung von Fachleuten ist wichtig. Der Verkaufsprozess erfordert umfangreiche Vorbereitungen und sollte nicht unterschätzt werden.

 

  1. Ausschluss eines Maklers: Ein professioneller Makler kann durch Fachwissen und Erfahrung den Verkaufsprozess unterstützen und optimieren.

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